房屋抵押贷款的要素详解

　　当我们谈论房屋抵押贷款时，首先需要了解的是一系列与抵押相关的核心要素。以下是对这些要素的详细解释：

　　一、房产证

　　房屋抵押贷款自然离不开房产证，它涵盖了商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺以及宅基地等多种房产状态。

　　额度：一般而言，贷款额度通常基于房屋评估值的七成。然而，也有特例，如民生银行可以提供高达八五折的额度，但前提是需要满足真实的经营和流水结息要求。对于浙商银行，它们提供的是首次抵押七成，如果按时还款满三期，还可以申请房产价值三成的二次贷款，总计可达十成。但请注意，这些高额度产品通常伴随着严格的条件。

　　年限：各银行对贷款期限有不同的设定，通常包括1年期、3年期、5年期、8年期和10年期。5年期以上的产品往往采用等额本息还款方式。值得注意的是，虽然有些银行提供长达10年或20年的贷款期限，但这样的长期限产品相对较少，且往往伴随着较高的利率。

　　还款方式：对于房屋抵押贷款，先息后本的方式是许多借款人的首选，因为它允许资金在贷款期间内保持高流动性。然而，并非所有借款人都能获得这种还款方式，部分银行可能只提供等额本息的还款方式。

　　二、公寓和别墅

　　公寓和别墅在贷款额度上通常低于商品房。公寓由于市场流动性较差，因此贷款额度普遍较低，而别墅在某些银行可以获得较高的贷款额度。

　　三、写字楼和商铺

　　写字楼和商铺的贷款额度也普遍较低，一般为评估值的五成。在选择贷款银行时，需要特别关注银行对写字楼和商铺地理位置、交通便利性等方面的要求。

　　四、商品房和别墅抵押的特殊情况

　　按揭房：对于仍在按揭中的房屋，如果满足出证条件（即已办理房产证或在押银行）且存在额度空间（即银行评估价的七成减去按揭尾款后仍有足够的可贷金额），则可以进行抵押贷款。

　　全款房：对于全款购买的房屋，只要征信状况良好，即可直接进行抵押贷款。

　　抵押房：对于已经在其他银行或机构进行抵押的房屋，如果希望转移到利率更低的银行进行贷款，需要进行转贷操作。这涉及到先垫资解押原抵押行或机构，然后重新进行贷款审批和抵押登记。

　　房龄：银行在审批贷款时也会考虑房屋的年限。一般来说，25年以内的房屋较容易被接受，而超过30年的房屋则可能面临贷款年限缩短或利率上浮的情况。这是因为房龄较老的房屋在后期银行变现时可能面临较大的困难。

　　总的来说，房屋抵押贷款涉及多个要素和复杂的流程。在申请贷款前，借款人需要充分了解这些要素和流程，以便更好地准备和选择适合自己的贷款产品。