这几年来，虽然经历了停工烂尾、房企爆雷，可房地产的风险暴露依旧没有结束。

近日，中指研究院发布了《2023年全国法拍市场监测报告》，截至去年年底，全国法拍房挂牌总量达到了79.6万套，较上一年大幅增加21.4万套，增长36.7%，又一次创出历史新高。

数据来源：中指研究院

如果单独看法拍住宅，2023年全国法拍的住宅有38.9万套，相比去年的27.2万套增长11.7万套，也是创出新高。

而每一套法拍房的背后，其实是无数家庭和企业的一场场悲剧。

所谓法拍房，也就是法院拍卖的房产，被法院强制执行拍卖的房屋。

除了因违法行为导致房产被法院没收，法拍房主要由以下两个原因形成：

一是房贷违约，当房产所有者无法继续支付房贷时，银行或贷款机构就会申请法院强制拍卖房产，以收回贷款。

另一个是抵押物拍卖，房产作为债务的抵押物，在债务人无法偿还债务时，债权人就可以向法院申请将抵押的房产强制拍卖，以此来清偿债务。

而这两个原因归根结底都指向一个核心问题：房屋所有者面临资金链断裂的困境。

因此，法拍房数量的显著增加，也意味着，越来越多的人出现了资金链断裂。

要知道，无论是个体、家庭还是企业，如果不是资不抵债，如果不是毫无偿款能力，一般不会选择自己的房产被司法拍卖。

尤其是个体家庭，因为个体家庭的房产被法拍，还会影响个人征信，并间接影响到子女的未来。

所以，如此数量的房子被法拍，这当然是令人担忧的。

但更令人担忧的是，即便这些房子大幅折价法拍，一样也没有人愿意接盘。

根据公布的数据，与2023年79.6万套的挂牌量相比，2023年成交量却仅有14.9万套，成交率占比还不到20%。

这其中，法拍住宅房源38.9万套，2023年成交量也仅有9.9万套，成交占比也仅有25%，较上一年下滑5.5个百分点。

那么问题来了，法拍成交率的不断走低，意味着什么呢？

一般来说，法拍房市场的挂牌价普遍是静态评估价的8折左右，现在8折左右的法拍抛售都无法吸引接盘侠，那就意味着市场的绝大多数人依然还在观望，认为这些法拍房未来还将继续折价拍卖。

因为这些流拍的法拍房还将进一步挂牌进行二拍甚至三拍，在一拍折价基础上进一步折价。

总之，房子的流拍次数越多，那么价格就会跌得越狠。

与此同时，全国市场也在下跌，而法拍房是根据市价去定价打折的，市场价下跌，法拍房价格也会跟着跌。

长期下去就会成为一个负面循环，因为法拍房价格也是未来二手房价格的一个参考指标。

另外，法拍房不断增多的背后，还有个群体很受伤，那就是商业银行。

因为每多增加一套法拍房，银行不良贷款余额就可能同步增加。

我们暂时看不到银行的全年数据，但半年数据，也能说明问题。

截至2023年6月末，18家重点上市银行房地产业不良贷款余额共计2970.26亿，较2022年末增加209.32亿元。

如果计算全年数据，那至少得翻一倍。

此前，黄奇帆也特别强调过法拍房过多的严重性，说如果市场上法拍房数量占比达到20%，就会影响整个片区城市的二手房价格，当城市整体均价下跌30%至50%时，政府就应该出手买入这些法拍房，用作保障性住房的同时，托底楼市。

但现在的问题是，钱从哪来？

政府也没钱。

所以，这接近80万套的法拍房，对于整个市场而言，绝对是一个隐藏的大雷。

而法拍房数量对于一个城市的楼市来说，也绝对是灾难般地存在。

那么有哪些地方的法拍房数量超出寻常呢？

从中指研究院披露的数据来看，目前住宅法拍房数量最多的省份，是广东和四川。

而从城市来看，法拍房数量排名前五的分别是：重庆、成都、郑州、南宁和长沙。

成都和重庆，本来人口就多，尤其是重庆，简直与一个省无异，所以数量多也并不意外。

倒是郑州、长沙、南宁都是人口1000万左右的城市，法拍房数量竟然位列全国前五！

尤其是郑州，折价率、成交率还很低，说明当地房地产市场的问题已经非常严重了，当然，也有一些城市法拍房成交率、折价率表现出色。

例如温州成交率约60.4%，折价率约95.0%，北京成交率约51.1%，折价率约83.4%，深圳成交率约47%，折价率约90.1%。

这些成交率、折价率出色的地方，主要集中在长三角、珠三角或者是一些头部城市。

但我们就能因此下结论，这些城市都没有问题了吗？

其实，除了法拍房，还有另一个观察窗口，来判断一座城市的经济市场是否健康，那就是写字楼的空置率。

根据市场主流机构的数据，去年年底国内几大一线的写字楼控制率都超过了20%。

其中，深圳的空置率最高，甲级写字楼的控制率超过26%，上海的空置率为21.8%，比上年上涨超过5个百分点，还有北京，控制率为21.7%。

这就意味着，连一线城市也至少有超过二成的写字楼处于空置状态。

当然，根据许多网友的目测，很多顶级办公大楼的实际控制率，还要远高于此。

为什么写字楼的供需如此失衡？

首先要指出的一个原因，就是各地毫不顾忌地大规模开发！

过去每一个要开发的区域，不管是产业新城、高铁新城或城市副中心等，地方政府都会规划商业、办公、公寓等，都要发展新能源、互联网、生物医药等产业。

甚至不少地方喊出：未来要引入世界500强！

但能不能实现规划目标，其实并不重要。

因为只要抛出这一规划蓝图，就能让土地卖个好价钱，只要声称这些高大上的企业或产业将聚集于此，就能吸引开发商抢地，购房者抢房，让房价扶摇直上。

说白了，规划蓝图是给地价房价“抬轿子”的。

所以，也就不奇怪，为啥写字楼控制率那么高，广义库存那么大，因为很多写字楼，就是在这种情况下诞生的！

如果说得更直白点，这些写字楼，有很大一部分就是一堆建筑垃圾，根本没有任何价值。

而国内写字楼市场之所以出现断崖式下跌，当然还有另一个主要原因，那就是需求的疲软。

写字楼市场有一个指标叫做“净息纳量”，是指“新租扩租面积－退租面积”，业界以此衡量写字楼的市场需求。

以最近两年的数据来看，国内一线城市的写字楼净吸纳量，呈现暴跌之势。

从2021年到2023年，北京的甲级写字楼净吸纳量从101万平米，下降到12.7万平米，跌幅87%，上海从136万平米下降到39万平米，跌幅71%，深圳从84万平米下降到22万平米，跌幅74%。

以这组数据来看，三大一线城市的甲级写字楼在过去两年，需求大幅萎缩了7-九成，连一线都是如此，那下面的234线就更不用说了。

资料来源：仲量联行

所以肉眼可见，一些写字楼的需求大户，比如互联网、地产、金融、创投等租赁写字楼出手不再那么阔绰，开始收缩退租。

主要还是因为，最近几年很多企业盈利不佳，需要通过各种方式缩减开支。

在过去这些行业的黄金时期，不少公司都非常舍得在办公环境上花钱，但是，随着这几个行业的红利期逐渐消失，以及监管有意无意的重锤，各大公司都面临不同程度的盈利压力。

降本增效，就成为大部分公司过冬的战略。

如果说大规模裁员还要面对各种社会压力，那么缩减办公开支就成为相对最容易的选择。

要么减少办公面积，要么是办公环境降级，从顶级办公区域搬迁到更便宜实惠的写字楼。

比如北京的中关村和望京，是互联网企业最集中的两大区域。

但是最近几年，很多互联网企业都开始撤出，字节跳动、微软和爱奇艺等等从中关村退租，美团更是在望京提前退租3万平米。

除了国内企业在办公开支上压缩成本，外资撤离也在一定程度上减少了写字楼的需求。

2023年中国实际使用外资同比下降了8%，曾经高速涌入中国的外商投资，在去年出现了罕见的负增长。

外资一向是国内高档写字楼的重要客户，最近几年，外资开始缩减在中国的投资，部分外资甚至全部停止了中国业务，彻底关闭了在中国的办公室，这些外资的撤离也导致了国内写字楼失去了部分重要客户。

而且，写字楼大量空置，不仅只是地产、金融、互联网等这些行业处于萎缩周期，同时，也表明更多的行业也都在收缩战线。

因为如果只是金融、互联网等行业的需求下降，而其他行业如果还在上升周期，也可以很快填补写字楼市场的需求空白，至少不会下降得如此惨烈。

但是，几大一线的控制率一年比一年高，说明绝大多数行业都在收缩战线，节衣缩食，对应的写字楼岂有不空之理？

总之，无论从住宅地产，还是商业地产来看，房地产的时代已经一去不复返，2024年的整体楼市仍然是非常的不乐观。