日前，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

　　根据《通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

　　自7月24日中共中央政治局会议至今，市场高度关注楼市政策。住房城乡建设部在7月底也对个人住房贷款中首套住房的认定标准等有所提及。中原地产首席分析师张大伟表示，最新发布的政策与此前相比，有多部门参与。“此前住房城乡建设部提及政策内容，此次住房城乡建设部和金融管理部门联合发文，明确‘认房不用认贷’，对房地产市场释放出具体且明确的利好。”他表示。

　　利好改善型需求

　　“认房又认贷”，曾是国内房地产热点城市调控楼市的重要举措，通常指曾有过购房贷款记录的购房者，再购房时即便名下无房或贷款已经结清，也会被认定为购买二套房，从而需要付出更高的首付比例、房贷利率和税费。该政策在此前对于防止楼市过热、遏制炒房中产生了积极效果。中指研究院监测数据显示，目前一线及个别二线城市仍执行首套房“认房又认贷”政策。

　　根据《通知》，此前部分地区的首套房“认房又认贷”政策调整为“认房不用认贷”，对于外地有过贷款记录本地无房及卖一买一的置换需求来说，首付比例及贷款利率将显著降低。

　　“对市场而言，‘认房不用认贷’有利于改善型需求的释放，也符合更好满足改善型合理住房需求的政策方针，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也持相似看法。在他看来，此次政策力度较强，即便在外地有在偿的按揭贷款，在本地购房也算首套房，享受首套房标准，这意味着可以释放出更多的需求。

　　新市民、年轻人也在本次政策惠及的范围之内。“在上一轮房地产市场上升期，这部分人群有的在就业地城市买不起房，于是‘转战’周边三四线城市或老家所在城市购置了房产，也申请了贷款。现在，他们在就业地城市有了购买力，但在‘认房又认贷’的情况下，他们再次置业就面临高额首付的困境。”李宇嘉表示，本次政策调整对于这类群体是重要利好。

　　市场对这一政策已有期待。7月24日召开的中共中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”；7月28日，住房城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上明确提出，进一步落实个人住房贷款“认房不用认贷”等。

　　就在本次《通知》正式公布的同日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2024年1月1日到2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　“这些政策在8月下旬出台，对市场是重要利好，有助于稳定市场预期。若地方加快执行，将有助于促进‘金九银十’购房需求释放。”中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示。

　　纳入“一城一策”工具箱

　　值得关注的是，本次“认房不用认贷”政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。这意味着，具体执行层面，需关注各地实际情况。

　　“该政策为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间。”陈文静预计，多数二线城市将较快跟进落地，对于一线城市而言，同样存在政策预期，由于一线城市房屋总价高且首套房与二套房首付比例差距较大，若政策跟进执行，预计将对市场产生较为明显的带动作用。不过分析人士提醒，实际对市场的影响还要等待各地的具体政策。

　　财通证券宏观首席分析师陈兴从拉动销售的角度进行了测算，他分析认为，若所有仍执行“认房又认贷”的城市均调整为“认房不用认贷”，则原本名下无房但有贷款记录的首付比例下调至首套房标准，有望拉动全国商品房销售面积增长1.7个百分点左右。陈兴进一步估算，对于重点城市，若二套房首付比例下调和“认房不用认贷”政策均落地，地产销售面积有望小幅提升。

　　“整体来看，在7月24日中共中央政治局会议召开一个月后，多部门接连释放政策利好，为市场注入了信心，有助于稳定各方预期。”陈文静预计，相较于以往，近期政策更加细化和具体，明确推进“认房不用认贷”、延长换房退税优惠，为各地政策执行指明了方向，有望带动市场销售恢复好转。