房产抵押贷款，目前是济南贷款所主流的贷款方式之一，由于抵押贷款利率低（年利率：3.05%-3.7%左右），额度较高（1000W以内申请相对容易），贷款期限长（最长可按20-30年还款）本篇文章济南刘一手将从以下8个方面详细描述一下“抵押贷款”的基础知识，希望对大家有帮助。

• 贷款申请人（也称主贷人）年龄一般在18~70周岁,需要具有完全行事能力的公民。
• 抵押人（房产持有人）年龄一般在18~80周岁
  PS：部分银行接受房产持有人是未成年、接受抵押人最高100岁
• 借款人共借人及抵押人无诉讼、无限高、无司法案件等
  
• 个人征信：（最近两年内没有连续三个月逾期、累计6个月逾期）
  PS：如有特殊情况可向银行提供说明
  征信原则上“机构查询次数”最近三个月查询不超过4次，半年不超过6次。
  ps:部分银行对征信查询无要求。
• 部分银行接受外籍人士主贷或外籍人士房产有中国亲属担保。
• 房地产、金融、银行、证券、公职人员等大部分银行无法作为主贷人不过可以作为抵押人。

  2、关于“房产”

  关于抵押的房产要求：
  
  （1）需拿到房产证（期房无法抵押）
  （2）产权清晰，无违建，无查封、无产权纠纷，房屋的产权可以在市场上交易
  （3）房龄一般在30年内（超过30年只有极少数银行可以申请）
  （4）住宅房产面积大于40平米（低于40平米只有极少数银行可以申请）
  （5）房产类型：住宅、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼。
  

• 新房产证：指房产证持有时间小于6个月（新过户房本只有极少数银行可以申请）；

• 小孩房：房产证上有未满18周岁的小孩名字（可选银行较少）；
  

• 老人房：房产证上有65岁以上老人名字（80岁以内还是有银行可办理，可选银行极少。）

• 老破小：超过30年以上的老房子+小面积（申请贷款相对麻烦一些）
  

• 经济适用房、人才房等：一般都有国家的份额需要赎回份额并且过了限售期才可申请贷款。
  
  
• 按揭房：按揭房不结清现有的贷款希望办理二次抵押也可申请，只需要有房产证，按揭还款1个月即可申请二次抵押。
  
  
  
  PS: 不过目前利率最低要求相对宽松的还是住宅、别墅、住宅类公寓等。

消费抵押贷款：消费抵押贷款不需要公司，不过最高只能申请500万，并且利息远高于经营抵押贷款，适合不方便成立公司的群体如：公务员、银行员工、大型企业高管等。

公司经营抵押贷款:一般银行要求申请贷款主体（公司），需成立满一年，持有满3-6个月，少部分银行接受新注册公司来申请。

目前贷款主体的5种申请方式有：

• 公司材料：营业执照、公章、法人章、财务章、公司章程、公司最近半年的流水、办公室租赁合同。
  
• 个人材料：身份证、户口本、结婚证（或离婚证离婚协议）房产证、个人近一年流水、最近半年公司流水、贷款用途合同，个人征信报告（最好是线下查询的详细版本）。
  
  
  PS：银行之间材料准备有差异，部分银行需要提供上下游经营合同、企业经营的收付发票、多套房或其他资产证明（根据银行和个人情况而定）。
• 全国征信报告线下查询地址：
  http://www.pbccrc.org.cn/zxzx/lxfs/lxfs.shtml
  
  征信报告简版在线查询地址：https://ipcrs.pbccrc.org.cn/
  
• 银行流水调取：可在手机APP下载带有电子章并且可以看到交易对手和备注的流水。

• 贷款金额计算
  

• 标准住宅：一般可以申请房产评估价值的70%（评估价是按照当前市场价格计算），部分银行可贷80-100%，个人经营抵押贷最高可贷1000W，一般500万以内比较好申请。
  

• 别墅和商业房产：可贷金额一般是评估价值的40%-60%

• 消费抵押贷款：无论房子总价多少最高只能申请房产价值的70%，同时贷款额度不能超过500万
  
  利率说明（截至2023.10.26）：
  

  一次抵押贷款：
  
  10年先息后本每年审核一次中途不归本年利率: 3.2%~4.2%
  10年先息后本3年审核一次中途不归本年利率：3.85%~4%
  20年只能选择等额本息或者等额本金，无法选择先息后本，年利率：3.45~4.2%
  
  PS:低于3.2%或者以下的利率申请较为苦难，需有较强的经营痕迹的同时企业最好有一定亮点。
  
  

  二次抵押贷款（正常二押只接受按揭房）：

  10年先息后本每年审核一次中途不归本年利率: 5.5%
  济南二次抵押的银行比较稀缺，请谨慎选择（小行正常宽松）
  
  当前济南首套房按揭贷款利率：4.0%
  当前济南二套房按揭贷款二套房：4.9%
  
  

以100万为例子 经营贷先息后本 、等额本息 、首套房（等额本息）、 二套房（等额本息）、月供对比表如下：

可以看到先息后本和等额本息还款差额还是比较大的，先息后本适合前期还款压力大的客群，满一年后也部分或者全额还款，实际使用较为灵活。

目前主流的还款方式有，先息后本、等额本息、等额本金、气球贷

• 先息后本：

  
  每月只支付利息，本金在10-20年到期后一次性归还。先息后本相较于其他还款方式，他的月还款金额是最少的，很多粉丝可能对这种还款方式不太了解，觉得这种还款方式是利息支出最多的，其实这种还款方式比较灵活，贷款满一年可以随时提前还款，后续利息按照剩余本金计算。
  

  
  

• 等额本息和等额本金:
  
  还款与按揭贷款相同，最长可按照20年还款，每月归还一定的本金和利息
  
  

• 气球贷：

  
  

  他的还款过程就像气球形状一样，“前小后大”前几年还款金额较小、后期一次性还款金额较大。一般银行常见的是气球贷10年授信， 3年按20年等额本息还款。通俗点讲的意思是：这笔钱有效期十年，但合同签署3年，每3年需要审核一下你的材料然后直接“无还本续贷”（不需要归还本金直接续贷），材料包括（征信、银行流水、公司持有情况），虽然借款合同是三年，但每月的还款金额是按照20年等额本息还款，例如借款500万，利率3.2%，还款的公式：
  
  

按照一个较长的期限来计算月供，减轻前期还款压力。

7、抵押贷款办理流程

注：
1、申请到放款的时间根据银行不同，一般的周期为7~20工作日；
2、一般需要到银行及房产交易中心合计1-3次（各银行情况不同）；
3、单次签约一般为1小时左右，如需开企业户预计需要2小时；
4、如有前银行贷款需要结清，则根据前银行还款时间，一般贷款总时长需要增加5~ 10个工作日。

• 各银行办理流程会有差异，部分银行单身、离异需要公证
• 部分银行贷款申请可线上操作、银行不需要下户
• 办理抵押：部分银行可线上抵押无需到房产交易中心办理。

• 8、行业名词介绍

除了以上内容中描述的一些贷款行业专用名词以外，还有一些常见的名词，以下济南刘一手也做下简单的介绍。

经营抵押的贷款用途一般用于公司经营，用途一般为采购经营所需货品，最终的贷款是需要打入第三方账户的。

相关事项：多数银行贷款金额1000W以内可选择第三方法人或者股东个人收款，部分大行需要打入第三方公司名下。

白名单分为单位白名单与房产白名单，申请信用贷款的时候为白名单客户申请信用贷款的额度相对高，利息也会给与优惠，房产白名单大致是指每个银行觉得位置好，处置方便的房产，白名单房产审批通过率会高一些。

房产二次抵押贷款表示，目前房产已经抵押给一家银行或者贷款机构，在不结清之前贷款的前提下，申请新的一笔抵押贷款。

相关事项：二次抵押贷款由于是在原有基础上增加一笔新的贷款，对贷款人的要求有所提高。

新公司：公司持有时间小于半年；
新产证:新产证一般指房产证办理时间小于6个月的房产证，部分银行把持有时间在1年内的房产证都归为新产证。

“好人”表示征信良好，负债低。“好房”一般是指房产位置好，房龄最好在20年内，房产面积最好大于60平米以上，每个银行对好人好房的评定标准有所不同。

相关事项：达到好人好房标准，对部分银行来说属于优质客户，在额度和利息上都有一定的优待。